LOI SCELLIER 2011

LA REDUCTION D�IMPOT PAR L�INVESTISSEMENT LOCATIF DISPOSITIF �SCELLIER �


UN NOUVEAU DISPOSITIF D�INVESTISSEMENT LOCATIF :

� Une r�duction d�imp�t de 25% � 37% du prix de revient de l�investissement, pour les acquisitions en 2009 et 2010.R�duction fiscale termin�e depuis 31/12/2010 sauf sous les conditions transitoire(voir loi de finance 2011)

� Une r�duction d�imp�t de 22% � 32% du prix de revient de l�investissement, pour les acquisitions en 2011 en logement BBC.
� Une r�duction d�imp�t de 13% � 23% du prix de revient de l�investissement, pour les acquisitions en 2011 en logement NON BBC.
� Imputation du d�ficit foncier dans la limite de 10 700 �.
� Possibilit� d�acqu�rir sur une m�me ann�e un logement � Scellier � et d�autres biens b�n�ficiant d�autres r�gimes de d�fiscalisation.

La loi de finances rectificative pour 2011 du 30 d�cembre 2011,instaure un nouveau TAUS DE REDUCTION pour les investissements locatif � loi Scellier � pour les acquisitions faites au plus tard le 31 d�cembre 2011.
Les deux dispositifs ne peuvent pas se cumuler pour une m�me acquisition.
Les contribuables qui acqui�rent un logement neuf ou en l��tat futur d�ach�vement,entre le 1er janvier 2011 et le 31 d�cembre 2012, peuvent b�n�ficier d�une r�duction d�imp�t sur le revenu.

L�AVANTAGE FISCAL

� Le taux de la r�duction d�imp�t
Le taux de la r�duction d�imp�t etait fix� � 25% pour les logements BBC acquis en 2009 et 2010,le taux passe � 22% pour les logements BBC et � 13% pour les logements NON BBC acquis ou construits en 2011 et 2012.

Lorsque le logement est lou� dans les m�mes conditions d�application que
l�investissement scellier social loi de finance 2009 (plafonnement des ressources du locataire et location interdite � un ascendant ou un descendant), le propri�taire peut b�n�ficier d�une r�duction d�imp�t suppl�mentaire au terme des 9 ans : 1,67 % par an sur une p�riode de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation,l�acqu�reur b�n�ficie �galement d�un abattement de 30% sur le montant des loyers.

Attention ! Ce nouveau r�gime de d�fiscalisation n�est applicable qu�� un seul logement par ann�e. Il est toutefois possible pour le contribuable d�acqu�rir un logement par an sous le r�gime de la loi � Scellier � entre 2011 et 2013.

� Base de calcul
La r�duction d�imp�t est calcul�e sur le prix de revient de l�appartement.
On entend par prix de revient : le prix d�acquisition du logement major� des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 �.

Exemple pour un investissement r�alis� en 2009 de 300 000 � logement NON BBC:
La r�duction d�imp�t sera de 39 000 � sur 9 ans � raison de 4 333 � par an.
Une r�duction d�imp�t suppl�mentaire de 1,67% par an sera accord�e si logement est lou� en NON BBC SOCIAL, soit 5 000 � est possible les 6 ann�es suivantes. La r�duction d�imp�t totale sur 15 ans est donc de 69 000 � pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 � Pour les logement NON BBC.

Exemple pour un investissement r�alis� en 2009 de 300 000 � logement NON BBC:
La r�duction d�imp�t sera de 66 000 � sur 9 ans � raison de 7 333 � par an.
Une r�duction d�imp�t suppl�mentaire de 1,67% par an sera accord�e si le logement est lou� en BBC SOCIAL, soit 5 000 � est possible les 6 ann�es suivantes. La r�duction d�imp�t totale sur 15 ans est donc de 96 000 � pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 � Pour les logement BBC.

Exemple pour un investissement r�alis� en 2009 de 300 000 � logement BBC:
La r�duction d�imp�t sera de 39 000 � sur 9 ans � raison de 4 333 � par an.
Une r�duction d�imp�t suppl�mentaire de 1,67% par an, soit 5 000 � est possible les 6 ann�es suivantes. La r�duction d�imp�t totale sur 15 ans est donc de 69 000 � pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 � Pour les logement NON BBC.



Cette r�duction d�imp�t est r�partie par parts �gales, sur neuf ans. Elle est accord�e au titre de l�ann�e d�ach�vement du logement ou de son acquisition si elle est post�rieure, et imput�e pour la 1�re fois sur l�imp�t sur le revenu d� au titre de la m�me ann�e (peu importe le mois de livraison il n�y a pas denprorata).

Si la r�duction d�imp�t imputable exc�de l�imp�t d� au titre d�une ann�e,
l�exc�dent est imputable de l�imp�t sur le revenu des six ann�es
suivantes.

� Les d�ficits fonciers
Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales � para�tre, les revenus fonciers d�une op�ration sous le r�gime � Scellier � sont imposables selon les r�gles de droit commun. Les d�ficits fonciers r�sultant des d�penses autres que les int�r�ts d�emprunt sont donc imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 �.
L�imputation des d�ficits fonciers sur le revenu global n�est d�finitivement acquise que si l�immeuble est maintenu en location jusqu�au 31 d�cembre de la troisi�me ann�e qui suit l�imputation du d�ficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entra�ne la reprise par l�administration fiscale des sommes que le contribuable n�aurait pas d� imputer sur ses revenus des 3 ann�es pr�c�dente


LES CONDITIONS D�APPLICATION

� Les conditions relatives au logement

Les immeubles concern�s

Les logements neufs, en l��tat futur d�ach�vement ou que le contribuable
fait construire, les locaux transform�s en logements, ou les locaux
r�habilit�s.

Le recentrage g�ographique

Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situ�s dans les zones A BIS A ,B1 et B2 .

Les logements situ�s en zone C peuvent b�n�ficier de la
nouvelle r�duction d�imp�t SOUS RESERVE D'AGREMENT.


Le d�membrement de propri�t�

Pour b�n�ficier de la r�duction d�imp�t le bien ne doit faire l�objet d�aucun d�membrement de propri�t�.

� Les conditions relatives � la location

Le propri�taire doit prendre l�engagement de louer le bien nu � titre de r�sidence principale pour une dur�e minimum de 9 ans.
 L�engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui
suivent la date d�ach�vement de l�immeuble ou la date d�acquisition si
elle est post�rieure.
L�acqu�reur doit s�engager � respecter un plafond de loyer (et de
ressources du locataire si option SOCIAL avec abattement ). Ces plafonds sont ceux appliqu�s aux r�gimes SCELLIER SOCIAL 2011.
La location ne doit pas �tre conclue avec un membre du foyer fiscal (ni
avec un ascendant ou un descendant si option SOCIAL avec abattement).

� L�indivision

En cas d�acquisition en indivision ou par l�interm�diaire d�une soci�t� non soumise � l�IS, chaque indivisaire b�n�ficie de la r�duction d�imp�t dans la limite de la quote-part (limit�e � 300 000 �) du prix de revient
correspondant � ses droits dans l�indivision.

REMISE EN CAUSE DE L�AVANTAGE FISCAL

Le non-respect de l�une des conditions pos�es par la loi entra�ne la remise en cause de l�avantage fiscal.

Cas de remise en cause les plus fr�quents :

- Le non-respect de l�engagement de location pendant 9 ans dans les
conditions l�gales.
- La cession du logement avant 9 ans.


Toutefois, aucune remise en cause n�est effectu�e lorsque l�un de ces �v�nements intervient � la suite d�une invalidit� de 2i�me ou 3i�me cat�gorie, du licenciement ou du d�c�s de l�un des �poux soumis � une imposition commune.

EN PRATIQUE

Si pour b�n�ficier de ce nouveau dispositif, les promesses d�achat doivent �tre sign�es apr�s le 1er janvier 2011, les contrats de r�servations ne sont pas concern�s par ce probl�me de date. Ainsi les propri�taires qui ont sign� l�acte de vente apr�s le 1er janvier 2011 pourront b�n�ficier de la � loi scellier � m�me si le contrat de r�servation a �t� sign� avant le 1er janvier 2011 (VOIR PERIODE TRANSITOIRE DANS LOI DE FINANCE 2011.
Il n�existe aucune incompatibilit� entre l�acquisition d�un bien sous le r�gime �Scellier � et la possession de biens b�n�ficiant d�autres syst�mes ded�fiscalisation (Borloo, Girardin, Malraux�).
Le choix du r�gime � appliquer � l�appartement,dispositif (avec option sur 9 ans ou option sur 9 ans + 6 ans avec en r�gime social), devra se faire lors de la signature du contrat de g�rance pour permettre au gestionnaire de choisir le locataire s�il y a un plafond de ressources � respecter.
Au niveau fiscal, le propri�taire devra mentionner sur sa d�claration de revenus fonciers (formulaire n� 2044 spe) l�option choisie.

SYNTHESE DU NOUVEAU DISPOSITIF

Pour l�essentiel, le champ d�application et les conditions d�application du nouveau dispositif sont identiques � ceux retenus pour l�application des r�gimes scellier avant 2011.



Les plafonds de loyers et ressources des locataires

Les plafonds de loyers de la Loi Scellier(sur 9 ans)

Zone A BIS : 21,70/m� Zone A : 16,10 � / m� Zone B1 : 13,00 � / m� Zone B2 : 10,60 � / m� Zone C sous r�serve d'agr�ment : 6,10 � /m�

Les plafonds de la Loi pour b�n�ficier du r�gime social et des 30% sur l'abattement sur les loyers(loi scellier 15 ans)

Zone A BIS : 17,36 Zone A : 12,88 � / m� Zone B1 : 10,40 � / m� Zone B2 : 8,48 � / m� Zone C sous r�serve d'agr�ment : 4,48 � /m�


Plafonds de Ressources des locataires

En zone A
Personne seule : 44 306 � - Couple mari� ou pacs�: 66 215 � - Personne seule ou couple ayant 1 personne � charge : 79 595 � - Personne seule ou couple ayant 2 personnes � charge : 95 342 � - Personne seule ou couple ayant 3 personnes � charge : 112 867 � - Personne seule ou couple ayant 4 personnes � charge : 127 005 � - Majoration par personne � charge � partir de la 5�me : 14 156 �

En zone B1
Personne seule : 32 918 � - Couple mari� ou pacs�: 48 328 � - Personne seule ou couple ayant 1 personne � charge : 57 857 � - Personne seule ou couple ayant 2 personnes � charge : 70 020 � - Personne seule ou couple ayant 3 personnes � charge : 82 181 � - Personne seule ou couple ayant 4 personnes � charge : 92 700 � - Majoration par personne � charge � partir de la 5�me : 10 530 �

En zone B2
Personne seule : 30 168 � - Couple mari� ou pacs�: 44 302 � - Personne seule ou couple ayant 1 personne � charge : 53 036 � - Personne seule ou couple ayant 2 personnes � charge : 64 185 � - Personne seule ou couple ayant 3 personnes � charge : 75 334 � - Personne seule ou couple ayant 4 personnes � charge : 84 976 � - Majoration par personne � charge � partir de la 5�me : 9 652 �