LOI PINEL
Entr�e en vigueur de la LOI PINEL le 1er septembre 2014 et des zones PINEL le 01 octobre 2014.
La loi dite � PINEL � n� 2014-626 du 18 juin 2014 relative � l'artisanat, au commerce et aux tr�s petites entreprises, est parue au Journal officiel du 19 juin 2014. Elle concerne les principales modifications apport�es au Statut des baux commerciaux. la Loi PINEL immobili�re faisant partie des mesures de relance de la construction 2015 et l'investissement locatif.
LES AVANTAGES DE LA LOI PINEL : CE QUE LE DISPOSITIF PINEL AM�LIORE DU "DUFLOT"
La loi Duflot est entr�e en vigueur le 1er janvier 2013 pour remplacer la loi Scellier. Le 29 ao�t, le premier ministre a profond�ment modifi� et renomm� la loi Duflot qui s'appellera d�sormais la "loi PINEL". La date de prise d'effet de la d�fiscalisation Pinel est le 01 septembre 2014.
� la suite des annonces du plan de relance de la construction la loi PINEL 2014 modifie la loi Duflot � plusieurs �gards :
LA D�FISCALISATION PINEL D�PEND DE LA DUR�E D'ENGAGEMENT DE LOCATION
L'investisseur en Loi PINEL peut opter parmi 3 dur�es de d�tention du logement. Et de la dur�e d'engagement de location, d�coulera le taux de r�duction d'imp�t qui sera applicable au b�n�fice fiscal PINEL.
La loi PINEL 2014 ou d�fiscalisation PINEL octroie une incitation fiscale permettant de d�fiscaliser de son imp�t sur les revenus, 12 %, 18% ou 21 % du montant d'un investissement immobilier neuf pendant une dur�e minimum respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le respect de certains engagements de la LOI PINEL est n�cessaire au b�n�fice de l'avantage fiscal PINEL.
Ainsi, le total de la r�duction sur un logement PINEL passe de 54 000 � pr�c�demment � 63 000 �. Toutefois, la fin du dispositif est pr�vue le 31 d�cembre 2016. Le taux de r�duction d'imp�t est donc de 2% par an durant 9 ans, puis 1% de la 9�me � la 12�me ann�e. La 9�me et 12�me ann�e coorespond au dispositif loi PINEL Interm�diaire.
Toutefois, il faut attendre le vote d�finitif du budget 2015 et l'adoption des mesures pr�conis�es par la loi PINEL dans le Projet de loi de finance pour 2015.
CHOIX DE LA DUR�E DE L'ENGAGEMENT DE LOCATION 6 ANS, 9 ANS OU 12 ANS
Afin de rendre la loi PINEL plus accessible et plus liquide que la loi qui l'a pr�c�d�e, M. VALLS a apport� une rectification majeure aux futurs investissements PINEL : les investisseurs peuvent d�sormais moduler la dur�e de leur investissement. Il pourront choisir entre 3 dur�es : 6 ans, 9 ans et 12 ans.
Au bout de la 6�me ann�e, les acqu�reurs pourront c�der leur logement acquis en PINEL et disposer plus rapidement de liquidit�. Le fruit de la revente peut donc �tre r�cup�r� en vue de disposer d'un capital, r�investit ou �pargn� sous forme de placement pour s'assurer une retraite confortable.
En raccourcissant la dur�e de location � 6 ans, le gouvernement a souhait� lancer un signale fort aux investisseurs, les rassurer et leur offrir plus de visibilit� et de s�curit� sur leur investissement.
INVESTISSEMENT PINEL : LA POSSIBILIT� DE LOUER � UN ASCENDANT OU DESCENDANT
D�sormais, il sera autoris� d'acheter un logement neuf via le dispositif PINEL et d'y loger, soit ses parents ou ses enfants, soit une tierce personne.
En effet, les propri�taires auront la possibilit� (sous conditions) de loger des membres de leur famille dans un logement acquis en PINEL (� condition que ceux-ci ne soient pas rattach�s au foyer fiscal de l'investisseur).
Cette mesure rectificative rendra certainement le dispositif plus attrayant, car les investisseurs pourront d�sormais � la fois acqu�rir un logement neuf dans un programme Pinel, y loger un membre de leur famille, r�duire leur imp�t et enfin revendre leur acquisition plus rapidement s'ils le souhaitent au bout de 6 ans.
ZONES ET NOUVEAU ZONAGE PINEL APPLICABLES LE 1ER OCTOBRE 2014
Afin d'assurer un �quilibre entre les diff�rentes zones g�ographiques,le gouvernement Valls et la ministre Sylvia PINEL ont publi� au Journal Officiel, les nouvelles zones modifi�es qui s'appliquent au dispositif Pinel et aux pr�ts aid�s, PTZ, PLS... La Loi PINEL est cens�e s'appliquer dans les communes en p�nurie de logement.
La modification des zones PINEL porte donc sur les 36 000 communes de France. Ainsi, un plus grand nombre de communes se situe dans les cat�gories A, B1 ou B2, o� l'on peut construire des logements avec le dispositif fiscal PINEL. Les plafonds de loyers et de ressources ont �t� relev�s dans les zones tendues telles que Marseille, Lyon ou Lille, o� les loyers restent �lev�s.
L'accent a �t� mis sur certaines zones tendues o� les loyers restaient bas, et qui ont �t� surclass�es en zone sup�rieure (Cas de Marseille, Lyon, Toulouse, Lille...qui passent de la zone B1 � la zone A).
Le nouveau zonage PINEL ou Duflot 2015 aura une incidence sur les loyers appliqu�s qui seront, soit revus � la hausse pour les communes surclass�es, soit � la baisse, pour celle d�class�es.
A compter du 1er octobre 2014, les nouvelles zones PINEL rentreront en vigueur, ainsi que les modifications des conditions de ressources du locataire.
DES PR�CISIONS ATTENDUES
Les annonces de Manuel VALLS restent incompl�tes pour l'heure, car si la dur�e d'engagement a bien �t� raccourcie � 6 ans et rallong�e � 12 ans, le pourcentage de r�duction � prendre en compte sur ces 2 dur�es (6 ans et 12 ans) n'a pas �t� mentionn�. Des pr�cisions, aussi bien que les changements concernant la loi Duflot pourraient �tre formul�s dans les prochains mois.
Aussi, il reste � clarifier les conditions pour lesquelles un investisseur d�sireux de destiner la location de son acquisition PINEL � un descendant ou ascendant sont possibles.
Le dispositif PINEL est une r�duction d'imp�t qui s'applique aux contribuables qui se portent acqu�reur d'un logement neuf en VEFA, sur plan, achev�, ou font construire � partir du 01 septembre 2014. Cependant, l'acqu�reur doit s'engager � donner en location nue le logement � un locataire qui l'occupe au titre de sa r�sidence principale pour une dur�e minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, en fonction de l'option prise par l'investisseur. Le locataire peut �tre un membre de sa famille (ascendant, descendant) ou une tierce personne.
La loi PINEL, tout comme la loi Duflot qu'elle succ�de, a �t� mise en place afin de relancer la construction de logements neufs et ainsi r�tablir l��quilibre entre l�offre et la demande de logements de la population fran�aise dans certaines zones tendues du territoire. Ce dispositif vise � favoriser l'investissement dans les logements neufs et � faciliter l'accession � la propri�t� aux m�nages � revenus modestes. Cette loi s'inscrit �galement dans une politique de d�veloppement durable en soutenant des objectifs �cologiques.
Dans la pratique, la loi Pinel conf�re un avantage fiscal incitatif au contribuable, en contrepartie duquel son investissement immobilier neuf doit �tre d�di� � la location. En r�alit�, le respect scrupuleux de quelques conditions s'av�re obligatoire afin de b�n�ficier de l'�conomie d'imp�t PINEL.
LES CONDITIONS DE LA LOI PINEL
A la suite de la loi Duflot, le nouveau dispositif am�liore les conditions d'acc�s � un logement en d�fiscalisation Pinel. Les conditions d'obtention de la Loi PINEL � respecter sont les suivantes :
L'investissement en loi Pinel concerne les programmes immobiliers neufs et logements neufs r�pondant � des niveaux de confort et de performance �nerg�tique RT2012 ou BBC.
Les loyers sont soumis au respect des plafonds de loyer PINEL fix�s annuellement.
Les locataires doivent satisfaire aux conditions de ressources, ce qui corespond � 90% de la population.
Le dispositif Pinel s'applique aux logements situ�s dans les communes tendues. Ces zones � forte tension sont class�es en Zone Abis, A, B1, et certaines villes de la zone B2 doivent b�n�ficier d'un agr�ment pr�fectoral. Ces zones ont �t� modifi�es le 06 ao�t dernier afin de re�quilibrer les zones g�ographiques.
Le plafond du prix au m�tre carr� par surface habitable est fix� � 5 500�/m2 devrait �tre relev� � 7700� pour les zones A et Abis.
Le montant de la r�duction Pinel est inclus dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000� d'�conomie d'imp�t maximum.
Le montant de l'enveloppe d'investissement Pinel est plafonn�e � 300 000� par an.
LES B�N�FICIAIRES DE LA LOI PINEL
Qui peut b�n�ficier de la loi PINEL ? La r�duction d�imp�t � PINEL � est r�serv�e aux personnes physiques qui investissent dans une habitation neuve directement, ou par l�interm�diaire d�une soci�t� de personne non soumise � l�IS. Elle porte �galement sur les souscriptions de parts de SCPI (Soci�t� civile de placement immobilier) si cette derni�re investit dans des biens immobiliers �ligibles.
Pr�cisons que pour un investissement en indivision, chaque indivisaire b�n�ficie de la r�duction d�imp�t au prorata de son apport.
LES CONDITIONS DE LOGEMENT PINEL
Sont concern�s par le dispositif PINEL :
Les logements acquis neufs,
Les logements en l'�tat futur d'ach�vement (VEFA),
Les logements que vous faites construire,
Les logements anciens faisant l'objet de travaux pour �tre transform�s en logements neufs,
Les logements v�tustes faisant l'objet de travaux de r�habilitation,
Les locaux affect�s � un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.
Il est � noter que la loi PINEL ne peut pas �tre appliqu�e � des biens faisant l�objet d�un d�membrement de l�usufruit et de la nue-propri�t�.
Il est obligatoire de respecter l'engagement de location du bien pour pouvoir b�n�ficier de la r�duction d�imp�t. Par cons�quent, l'investisseur doit mettre le bien en location nue � titre d�habitation principale. Le locataire peut �tre un ascendant, descendant sous certaines conditions, ou une tierce personne autre qu�un membre de son foyer fiscal. Le logement doit �tre mis en location pendant une dur�e minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
LE PLAFONNEMENT DES LOYERS PINEL
Les loyers appliqu�s dans le cadre d'un dispositif PINEL doivent respecter certaines conditions.
Le montant des loyers ne doit pas exc�der un plafond fix� chaque ann�e par l�administration fiscale. Ce plafond varie en fonction de la zone g�ographique du logement, et est d�termin� en fonction du prix au m�tre carr�.
Toutefois, l'encadrement de loyers, pr�n� par C�cile dans son projet de loi ALUR, a �t� rabot� et ne sera appliqu� qu'� titre exp�rimental.
Les loyers PINEL en fonction de la zone PINEL
Les loyers pratiqu�s au locataire en loi PINEL sont plafonn�s en fonction de la zone PINEL. Le bar�me des plafonds applicables en 2014 est le suivant :
Zone A 12,42�/m2
Zone A bis 16,72�/m2
Zone B1 10�/m2
Zone B2 8,69�/m2
Le plafonnement des loyers PINEL est ensuite major� ou minor� en fonction de la surface du logement. La surface du logement prise en compte est la surface habitable, augment�e de la moiti� de celle des annexes (terrasses, balcons, caves, remises, etc. ; � l�exclusion des garages) plafonn�e � 8 m2.
Calcul du coefficient Multiplicateur PINEL
La formule de Calcul du coefficient multiplicateur applicable aux loyers PINELest : 0,7 + 19/S, avec S repr�sentant la surface de l�habitation. Le coefficient multiplicateur est arrondi � la deuxi�me d�cimale et est, au minimum, de 0,7 et ne peut d�passer 1,2.
ZONAGE PINEL, LES ZONES �LIGIBLES EN LOI PINEL
Suite � la modification des zones PINEL par d�cret du 06 ao�t 2014, portant sur le nouveau zonage g�ographique des communes afin d'�quilibrer la demande de logements et l'offre, il existe toujours 4 zones PINEL. Les nouvelles zones entrent en vigueur le 1er octobre 2014 :
La zone A bis : Paris et sa proche banlieue (Voir le nouveau zonage PINEL des communes en Abis diffus� au JO du 06 ao�t et qui entrera en vigueur d�s le1er octobre 2014)
La zone A : reste de la banlieue Parisienne, C�te d'Azur et Genevois fran�ais (D�couvrez le nouveau zonage PINEL des communes en A diffus� au JO du 06 ao�t et qui entrera en vigueur d�s le 1er octobre 2014)
La zone B1 : grandes agglom�rations Fran�aises, sup�rieure � 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse(Consultez le nouveau zonage PINEL des communes en B1 diffus� au JO du 06 ao�t et qui entrera en vigueur d�s le 1er octobre 2014)
La le nouveau zonage PINEL (Duflot) des communes en B2 paru au JO du 06 ao�t et qui entrera en vigueur d�s le 1er octobre 2014)
LA LIMITATION DU NOMBRE D�INVESTISSEMENT PINEL ET LES PLAFONDS D'INVESTISSEMENT
La r�duction d�imp�t Pinel porte sur le montant de l'investissement triplement plafonn�, d'une part, par son montant global (300 000 �), d'autre part, par son prix au m�tre carr� (5 500 � au m2), et enfin, par son nombre d'investissements par an par foyer fiscal (2 investissements par an dans la limite de 300 000 � par personne).
Il faut �galement noter que lorsque le prix du bien d�passe 300 000 �, seule la partie du prix inf�rieure � 300 000 � sera prise en compte dans le calcul du gain fiscal.
Le prix du logement est �galement plafonn� � 5 500 � au m�tre carr�. L� encore, le prix du m�tre carr� Duflot pourra �tre sup�rieur, mais l'�conomie d�imp�t sera calcul�e sur le montant de l�investissement dans la limite du montant fix� par d�cret pouvant aller jusqu'a 7700�.
LE MONTANT DE LA R�DUCTION D�IMP�T PINEL
La loi PINEL ou d�fiscalisaton PINEL octroie une incitation fiscale permettant de r�duire de son imp�t sur les revenus, 12 %, 18% ou 21 % du montant d'investissement pendant une dur�e minimum respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le respect de certaines conditions est n�cessaire au b�n�fice de l'avantage fiscal PINEL. Ainsi, le total de la r�duction sur un investissement Duflot corrig� pourrait passer de 54 000 � � 63 000 �. Le dispositif prendra fin le 31 d�cembre 2016.
Le taux est donc fonction de la dur�e d'engagement locaytif choisie et s�applique sur le prix de revient du logement, c�est-�-dire le prix d�acquisition major� des frais accessoires (frais de notaire, de bail, d'huissier...) dans la limite de 300 000 �.
En cas de travaux de r�habilitation, de transformation, d�immeubles construits ou remis � neuf, le montant � prendre en compte pour le calcul de la r�duction est le prix de revient du terrain ou local, augment� du montant des travaux.
Comme nous l�avons vu pr�c�demment, les investissements r�alis�s via une SCI (Soci�t� civile immobili�re) ou en indivision entra�nent une r�duction d�imp�t pour chacun des investisseurs, au prorata des droits qu�ils d�tiennent dans la soci�t�, ou en tant qu�indivisaires sur le prix de revient du logement en question.
Cette r�duction est �tal�e uniform�ment sur la dur�e d'investissement 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Elle s�applique sur le montant de l�imp�t de l�ann�e d�ach�vement ou de fin des travaux, d�acquisition, de souscription des parts de SCPI ; c�est-�-dire l�imposition correspondant � l�ann�e de l�investissement, puis sur les huit ann�es suivantes dans des proportions �quivalentes.
D�apr�s les plafonds en vigueur, le montant de r�duction annuel maximum s��l�ve � 6 000�. Tout d�passement de l�imp�t d� par le contribuable ne pourra pas �tre report� sur les impositions ult�rieures, ni entra�ner un remboursement.
Le plafonnement des niches fiscales : Les investissements en loi PINEL entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales fix� � 10 000 �.
- Loi Robien / Borloo dispositif applicable jusqu'au 31 décembre 2009
- Malraux
- Loi Girardin (Dom-Tom) / Girardin IS
- Loi Lmnp / Lmp classique et Lmnp option Censi bouvard)
- Ancienne Loi ZRR / Demessine à titre informatif
- Investissement étranger
- Energies renouvelables (photovoltaîque)
- Loi scellier 2011
- Placement financier défiscalisé
- Ancienne loi tepa
- Loi Scellier Dom-Tom
- Plafonnement des niches fiscales
- Loi Scellier 2012
- Loi Girardin 2012
- Loi Pinel
- Monument historique
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- Loi Pinel outre-mer
- Loi Denormandie
- PERIN (Plan d'épargne retraite individuelle) loi pacte
- Assurance crédit immobilier
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