REFORME DU REGIME DE LA LOCATION MEUBLEE
La Loi de finances pour 2009 a été définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008, parmi les différentes mesures, entre autres le plafonnement des niches fiscales, cette Loi réforme le régime
de la location meublée. Nous abordons ci-après les principales modifications de ce régime.
A - LA NOUVELLE DEFINITION DES LOUEURS PROFESSIONNELS :
A - 1 : Les nouvelles conditions :
A compter de l'imposition des revenus 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000€.
- ces recettes sont supérieures ou égales aux revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
A la lecture de ces conditions, il importe de noter que la référence à l'article 79 dans le troisième point oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes issues de la location meublée.
En pratique : cette troisième condition va évidemment rendre l'accès au statut LMP particulièrement difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.
A - 2 : Les mesures transitoires :
La nouvelle définition des loueurs professionnels s'appliquant à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées, des mesures transitoires sont prévues pour l'application de la troisième condition
aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.
Ainsi, le montant des recettes est multiplié par 5, il est ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.
Cela donne le tableau suivant pour un contribuable LMP depuis 2006 et générant 24 000€ de recettes annuelles :
* soit (24 000 * 5) Ã (24 000 * 2/5 * 3) = 91 200
En pratique : ce contribuable, pour conserver le statut LMP en 2009 devra donc déclarer moins de 91200€ de revenus dans les catégories listées au A-1, à défaut il deviendra loueur en meublé non professionnel.
B - LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES NON PROFESSIONELLES(LMNP ClASSIQUE OU SCELLIER) :
En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur (amortissement du bien à 100% + récupération de TVA + revenu locatif non imposable), un nouveau dispositif codifi à l'article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances, peut-être applicable.
Ce nouveau régime instaure une réduction d�imp�t sur le revenu en faveur des contribuables qui r�alisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meubl�e non professionnelle et selon les crit�res suivants :
PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domicili�es en France peuvent b�n�ficier de la r�duction d�imp�t (pas d�acquisition possible par une soci�t�). L�avantage fiscal n�est pas applicable au titre des logements dont le droit de propri�t� est d�membr�.
La loi n� 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, r�forme l�avantage fiscal li� aux investissements en loueur en meubl�.
Cette loi supprime la r�duction d�imp�t de 5% initialement pr�vue par la loi de finances pour 2009, et instaure, dans la lign�e du dispositif �Scellier�, une r�duction d�imp�t de 25% ou 20% pour les investissements en Loueur en Meubl� Non Professionnel(LMNP).
LES CONDITIONS D�APPLICATION
� Les logements concern�s
Pour pouvoir s�appliquer, l�investissement en location meubl�e doit �tre r�alis� dans un logement compris dans (idem pour lmnp classique):
- Une r�sidence avec services pour �tudiants ;
- Une r�sidence de tourisme class�e ;
- Une r�sidence avec services pour personnes �g�es ou handicap�es ayant
obtenu l�agr�ment � qualit� � ;
- Une r�sidence m�dicalis�e.
� Les obligations de l�investisseur (idem pour lmnp classique)
L�activit� de location meubl�e ne doit pas �tre exerc�e � titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent �tre impos�s dans la cat�gorie des B�n�fices Industriels et Commerciaux (BIC).
L�investisseur doit s�engager � respecter les dispositions suivantes :
- Un engagement de location du bien meubl� d�au moins neuf ans � l�exploitant de la r�sidence dans lequel le logement est situ�.
- La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d�ach�vement de l�immeuble ou de son acquisition si elle est post�rieure.
- Le bien ne doit pas faire l�objet d�un d�membrement de propri�t�.
L�AVANTAGE FISCAL EN LMNP SCELLIER, c�est :
� Une r�duction d�imp�t de 25% du prix de revient de l�investissement pour les acquisitions en 2009 et 2010 ;
� Une r�duction d�imp�t de 18% du prix de revient de l�investissement pour les acquisitions en 2011 ;
� Une r�duction d�imp�t de 11% du prix de revient de l�investissement pour les acquisitions en 2012 ;
� Une r�cup�ration de TVA sur l�investissement.
� Amortissement du bien apr�s 9 ans minor� du montant de l'avantage fiscal d�ja acquis soit un amortissement de 82% ou de 75% du prix.
LA REDUCTION D�IMPOT
Cette r�duction d�imp�t est applicable aux investissements r�alis�s entre le 1er janvier 2009 et le 31 d�cembre 2012. En contre-partie de cet avantage fiscal, l�investisseur perd la possibilit� d�amortir le bien pour la fraction du prix donnant droit � la r�duction d�imp�t.
� Calcul de la r�duction d�imp�t
Le taux de la r�duction d�imp�t, initialement fix� � 5%, est port� � :
- 25% pour les investissements r�alis�s en 2009 et 2010,
- 18% pour les investissements r�alis�s en 2011.
- 11% pour les investissements r�alis�s en 2012.
Pour l�application de ces taux, on retient la date de signature de l�acte authentique.
Cette r�duction est calcul�e sur le prix de revient des logements (prix d�acquisition hors taxe major� des frais aff�rents � l�acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicit� fonci�re).
La r�duction d�imp�t est r�partie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la r�duction d�imp�t imputable au titre de l�ann�e exc�de l�imp�t d�, il est possible de reporter le solde sur l�imp�t d� au titre des six ann�es suivantes.
Pour les logements acquis neufs ou en l��tat futur d�ach�vement, l�avantage fiscal est accord� au titre de l�ann�e d�ach�vement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est post�rieure.
Rappel : Le d�ficit g�n�r� par l�op�ration est imputable uniquement sur des revenus de m�me nature (BIC non professionnels issus de la location meubl�e), on ne peut donc g�n�rer aucune �conomie d�imp�t suppl�mentaire par l�imputation des d�ficits sur le revenu global.
Cette r�duction d�imp�t n�est pas exclusive du dispositif Scellier, il serait donc possible d�effectuer la m�me ann�e un investissement LMNP et un investissement Scellier classique (nouvelle loi fiscale).
� Plafonnement de la r�duction d�imp�t
Le plafond de la base de calcul de l�avantage fiscal li� au LMNP est d�sormais fix� � 300 000 �.
Toutefois, si la fraction du prix qui ouvre droit � r�duction d�imp�t ne peut plus �tre amortie, la fraction exc�dant les 300 000 � pourra elle �tre amortie.
Ainsi par exemple, dans le cas d�un investissement de 380 000 � : La r�duction d�imp�t sera calcul�e sur 300 000 � et les 80 000 � restants pourront �tre amortis.
La loi ne limite pas ce dispositif � un seul investissement (� l�inverse de la loi �Scellier�),par cons�quent il serait possible de b�n�ficier de la r�duction d�imp�t pour l�acquisition de plusieurs logements.
LA RECUPERATION DE TVA (idem pour lmnp classique)
Les loyers issus des locations en meubl� � usage d�habitation sont g�n�ralement exon�r�s de TVA depuis le 1er janvier 1991. Les loueurs en meubl�s peuvent cependant �tre assujettis � la TVA lorsque l�exploitant propose outre l�h�bergement au moins trois des prestations suivantes et devant �tre rendues dans les m�mes conditions qu�un service quasi h�telier, � savoir :
- le petit-d�jeuner ;
- l�entretien r�gulier des parties communes et privatives ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la r�ception de la client�le.
Cet assujettissement � la TVA est �galement possible pour les prestations d�h�bergement fournies dans les h�tels de tourisme class�s, les r�sidences de tourisme class�es ou les villages r�sidentiels de tourisme.
La loi n� 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, ne pr�voit aucune incompatibilit� avec la r�cup�ration de TVA, par cons�quent si l�investissement remplit les conditions pr�cit�es, l�investisseur pourra demander la r�cup�ration de la TVA ayant grev� l�acquisition du bien (taux 19,6%).
Ce remboursement intervient g�n�ralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.
PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :(idem pour le lmnp classique)
La nouvelle r�duction cr��e doit �tre prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. On rappelle que ce plafond est fix� � 20000 � major� de 8 % du revenu servant de base au calcul de l�imp�t sur le revenu.A compter de 2011 le plafond des niches fiscales est fix� � 18 000 euros major� de 6% du revenu net global imposable.Depuis 2012 le plafond des niches fiscales est fix� � 18 000 euros major� de 4% du revenu net global
- Loi Robien / Borloo dispositif applicable jusqu'au 31 décembre 2009
- Malraux
- Loi Girardin (Dom-Tom) / Girardin IS
- Loi Lmnp / Lmp classique et Lmnp option Censi bouvard)
- Ancienne Loi ZRR / Demessine à titre informatif
- Investissement étranger
- Energies renouvelables (photovoltaîque)
- Loi scellier 2011
- Placement financier défiscalisé
- Ancienne loi tepa
- Loi Scellier Dom-Tom
- Plafonnement des niches fiscales
- Loi Scellier 2012
- Loi Girardin 2012
- Loi Pinel
- Monument historique
- Deficit foncier
- Loi Pinel outre-mer
- Loi Denormandie
- PERIN (Plan d'épargne retraite individuelle) loi pacte
- Assurance crédit immobilier
Assurance prêt immobilier
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