Dispositif « Loi Jeanbrun » : les principales mesures
En résumé
Voici les principales mesures de la loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, votée dans le cadre du Budget 2026 :
• Un nouveau cadre d’investissement pour la location nue
• Dispositif éligible pour l’immobilier neuf et ancien avec travaux
• Pas de zonage pour investir, l’ensemble du territoire est éligible
• Location des logements :
o classique
o sociaux
o très sociaux
• Amortissement fiscal qui permet de réduire l’assiette imposable :
o Logement à loyer intermédiaire : 3.5 % / an dans le neuf vs 3 % / an dans l’ancien
o Logement social : 4.5 % / an dans le neuf vs 3.5 % / ans dans l’ancien
o Logement très social : 5.5 % / an dans le neuf vs 4 % / an dans l’ancien
• Dans le neuf, le montant annuel amortissable varie de 8 000 € à 12 000 € par an selon la typologie de baux
• Dans l’ancien avec travaux, les investisseurs peuvent reporter le montant des travaux jusqu’à 21 400 € par an sur leurs revenus en réalisant des travaux de rénovation énergétique.
• Les travaux doivent entrer dans la catégorie de rénovation lourde (article 150 CGU) et représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Le gain énergétique des travaux doit permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE.
• L’amortissement est reportable sur l’ensemble des revenus, ce qui réduit de façon conséquente l’imposition sur les revenus.
• Du déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers jusqu’à 10 700 € par an.
• Le logement doit être loué moins cher que le marché selon la zone où est localisée le bien (Abis, A, B1, B2 et C) et le référentiel Loc’Avantages pour les logements sociaux et très sociaux.
• Plusieurs conditions à respecter pour investir :
o Louer en tant que résidence principale
o Engagement locatif de 9 ans minimum
o Le bien doit être acheté neuf ou en état futur d’achèvement au 1er janvier 2026
o Le bien doit faire l’objet d’une demande de dépôt de permis de construire
Dans un contexte de tension locative accrue, de hausse des coûts de construction et de baisse des investissements particuliers, le gouvernement devait proposer une réponse forte et structurante. C’est dans ce cadre que s’inscrit le nouveau dispositif dit “Jeanbrun”, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun et validé dans le Budget 2026 ce mercredi 21 janvier.
Création du Dispositif Jeanbrun pour répondre à la crise du logement
Depuis plusieurs années, le marché de l’investissement locatif traverse une phase de ralentissement marquée. La fin progressive du dispositif Pinel, définitivement actée fin 2024, a privé les investisseurs particuliers de l’un des principaux leviers fiscaux qui soutenaient l’achat de logements neufs destinés à la location.
Dans le même temps, la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction et le durcissement des contraintes réglementaires ont contribué à freiner les projets immobiliers.
Résultat : de nombreux investisseurs ont préféré reporter, voire abandonner, leurs projets d’acquisition, entraînant une baisse significative de la production de logements locatifs privés. Cette contraction de l’offre intervient pourtant dans un contexte de forte demande, notamment dans les zones tendues, accentuant la pénurie de logements disponibles et la pression sur les loyers.
Une réponse politique à la crise du logement
Face à ce constat, le gouvernement a affiché une volonté claire de réengager les investisseurs privés dans la production et la mise sur le marché de logements locatifs. L’investissement locatif est en effet considéré comme un pilier essentiel de la politique du logement, complémentaire du logement social et indispensable pour répondre aux besoins des classes moyennes.
Intégré dans le texte du Budget 2026, le nouveau dispositif porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, s’inscrit dans cette logique de relance.
L’objectif est double : restaurer la confiance des investisseurs grâce à un cadre fiscal plus cohérent et durable, tout en augmentant rapidement l’offre locative afin de fluidifier le marché.
Le dispositif Jeanbrun se veut ainsi une réforme structurelle comme un socle stable pour l’investissement locatif privé des prochaines années.
Que contient le futur dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, intégré au projet de loi de finances pour 2026, marque une rupture assumée avec les anciens mécanismes de défiscalisation, à commencer par le Pinel. Là où ce dernier reposait sur une réduction d’impôt conditionnée à un zonage strict, le nouveau dispositif privilégie une approche plus patrimoniale en intégrant l’amortissement fiscal du bien immobilier.
Concrètement, le dispositif Jeanbrun permettra aux futurs bailleurs privés de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable.
Taux d’amortissement selon les types de biens
Trois niveaux d’amortissement ont été définis pour le neuf ainsi que l’ancien à rénover, inclus dans le dispositif, base amortissable plafonnée à 80% de la valeur du bien, puisque les 20% restants correspondent au foncier.
Pour le logement neuf :
• 3.5 % / an pour les logements à loyer classique dans une limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal
• 4.5 % / an pour les logements sociaux dans une limite de 10 000 € par an et par foyer fiscal
• 5.5 % / an pour les logements très sociaux dans une limite de 12 000 € par an et par foyer fiscal
Pour l’ancien à rénover :
• 3 % / an pour les logements à loyer intermédiaire
• 3.5 % / an pour les logements sociaux
• 4 % / an pour les logements très sociaux
L’amortissement dans l’ancien est limité à 10 700 € / an pour tous les types de bien. Toutefois, les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à une imputation jusqu’à 21 400 € par an de déficit foncier sur les revenus globaux.
Le montant des amortissements pratiqués ne peut dépasser la valeur du bien majorée du montant des travaux effectués.
Intégration du déficit foncier
L’intégration du déficit foncier, combiné au mécanisme de l’amortissement, rend le dispositif Jeanbrun particulièrement avantageux fiscalement et inédit dans l’immobilier locatif. Les investisseurs pourront reporter un montant annuel de 10 700 € dans leurs revenus globaux, ce qui permet de réduire davantage la base taxable à l’impôt sur le revenu (IR).
Conditions d’accès
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions :
• Engagement de location du bien sur 9 ans minimum
• Mise en location du bien en tant que résidence principale
De plus, le dispositif s’adresse aux biens qui, à compter du 1er janvier 2026 :
• Sont acquis neufs ou en état futur d’achèvement
• Font l’objet d’une demande de dépôt de permis de construire
• Sont soumis à des travaux de rénovation lourde avec un montant représentant au moins 30 % de l’acquisition et avec un cahier des charges maitrisés par un maitre œuvre.
Dans le cadre du statut Jeanbrun, les charges réellement supportées par l’investisseur conservent un rôle central dans le calcul de l’imposition. Sont notamment concernées :
• les intérêts d’emprunt,
• les frais de gestion locative,
• les frais d’assurance,
• les travaux d’entretien et d’amélioration,
• les dépenses liées à la performance énergétique.
Cette approche permet de rapprocher la fiscalité de la réalité économique du projet, en évitant une imposition déconnectée du réel.
Bon à savoir
Le dispositif Jeanbrun n’est pas conditionné à un zonage selon la tension location du territoire, comme ce fut le cas pour la loi Pinel. L’ensemble du territoire est éligible à ce nouveau levier d’investissement.
De ce fait, un plafond de loyer par m2 est à respecter bien que le dispositif immobilier soit élargi à l’ensemble du territoire :
Zone Classique Social Très social
Abis 19.51 € / 13.68 € / 10.93 €
A 14.49 € / 10.17 € / 8.12 €
B1 11.68 € / 8.20 € / 6.55 €
B2 10.15 € / 7.12 € / 5.69 €
C 10.15 € / 6.15 € / 4.91 €
Dispositif Jeanbrun : exemple d'amortissement
Prenons le cas d’une acquisition à 250 000 € d’un bien intermédiaire d’une surface de 60 m2 en zone A. Le plafond de loyer au m2 est de 14.49 €. Le montant du loyer est de 869.4 € par mois, ce qui représente 10 432.8 € à l’année.
Le nouveau mécanisme d’amortissement introduit dans ce statut de bailleur privé permet d’amortir la valeur du bien à 80 %, ce qui n’était pas possible auparavant dans le logement nu.
La valeur amortissable est la suivante :
• Taux à 3.5 % (logement neuf classique)
• Prendre 80 % de la valeur du bien : (250 000 * 0.8) = 200 000 €
• (200 000 * 0.035) = 7 000 €
L’investisseur peut donc amortir 7 000 € par an.
Voici ce que cet amortissement peut apporter en gain d’impôt sur la base imposable à l’IR sur un an et 9 ans minimum (période de base requise pour louer) :
Tranche Marginale d'Imposition/ Gain d'impôt par an/ Gain d'impôt sur 9 ans
11 % / 770 € / 6 930 €
30 % / 2 100 € / 18 900 €
41 % / 2 870 € / 25 380 €
45 % / 3 150 € / 28 350 €
Pour une tranche marginale d’imposition à 41 %, le gain d’impôt est de 25 380 € sur 9 ans.
Sans prise en compte d’éventuels travaux et du déficit foncier qui peut augmenter le gain fiscal.
Cet exemple illustre la logique du dispositif Jeanbrun : une réduction durable de la pression fiscale, étalée dans le temps, et directement liée à la détention et à la mise en location du bien.
Quels sont les impacts attendus du dispositif Jeanbrun ?
Au-delà de l’enjeu fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit un objectif macroéconomique majeur : relancer la production et la mise sur le marché de logements locatifs privés.
Cette relance est particulièrement attendue dans les zones où la tension locative est la plus forte, notamment dans les principales agglomérations et les bassins d’emploi dynamiques. En favorisant à la fois le neuf et la rénovation de l’ancien, le dispositif entend agir sur plusieurs leviers : construction, réhabilitation, performance énergétique et remise en location de biens vacants.
Tableau comparatif - Logique fiscale (approche simplifiée)
Élément Revenus fonciers classiques /Statut de bailleur privé « Jeanbrun »
Lisibilité fiscale / Faible / Élevée
Prise en compte des charges / Partielle / Étendue
Vision long terme / Limitée / Centrale
Cohérence patrimoniale / Moyenne. / Forte
- Loi LMNP et LMNP option Censi Bouvard
- Investissement à l'étranger
- Energies renouvelables (photovoltaïque)
- Placement Financier (Assurance vie, Contrat de capitalisation, Fonds à formule, Obligations, PEA, compte titre, assurance protection individuelle, FIP, FCPI, PER, Fonds euros bonifié)
- Plafonnement des niches fiscales
- Loi Monument Historique
- Deficit foncier
- Loi Denormandie
- PERIN (Plan d'épargne retraite individuelle) loi pacte
- Assurance crédit immobilier
- Histoire des lois de défiscalisation immobilière
- Loi Pinel et Loi Pinel +
- Loi Pinel DOM TOM
- Loi Malraux
- SCPI
- Investir dans les PMI / PME
- Sofica (investissement dans le cinéma)
- Dispositif Jeanbrun
Assurance prêt immobilier
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