LOI LMNP / LMP CLASSIQUE ET LMNP OPTION SCELLIER (NOUVEAU DISPOSITIF CENSI BOUVARD)

REFORME DU REGIME DE LA LOCATION MEUBLEE


La Loi de finances pour 2009 a été définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008, parmi les différentes mesures, entre autres le plafonnement des niches fiscales, cette Loi réforme le régime
de la location meublée. Nous abordons ci-après les principales modifications de ce régime.

A – LA NOUVELLE DEFINITION DES LOUEURS PROFESSIONNELS :

A – 1 : Les nouvelles conditions :

A compter de l’imposition des revenus 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :

- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
- ces recettes sont supérieures ou égales aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

A la lecture de ces conditions, il importe de noter que la référence à l’article 79 dans le troisième point oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes issues de la location meublée.

En pratique : cette troisième condition va évidemment rendre l’accès au statut LMP particulièrement difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.

A – 2 : Les mesures transitoires :

La nouvelle définition des loueurs professionnels s’appliquant à l’ensemble des personnes réalisant des locations meublées, des mesures transitoires sont prévues pour l’application de la troisième condition
aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.

Ainsi, le montant des recettes est multiplié par 5, il est ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.

Cela donne le tableau suivant pour un contribuable LMP depuis 2006 et générant 24 000 € de recettes annuelles :




* soit (24 000 * 5) – (24 000 * 2/5 * 3) = 91 200
En pratique : ce contribuable, pour conserver le statut LMP en 2009 devra donc déclarer moins de 91200 € de revenus dans les catégories listées au A-1, à défaut il deviendra loueur en meublé non professionnel.


B – LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES NON PROFESSIONELLES(LMNP ClASSIQUE OU SCELLIER) :


En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur (amortissement du bien à 100% + récupération de TVA + revenu locatif non imposable), un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances, peut-être applicable.

Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :

PERSONNES CONCERNEES :

Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société). L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.

La loi n° 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, réforme l’avantage fiscal lié aux investissements en loueur en meublé.
Cette loi supprime la réduction d’impôt de 5% initialement prévue par la loi de finances pour 2009, et instaure, dans la lignée du dispositif “Scellier”, une réduction d’impôt de 25% ou 20% pour les investissements en Loueur en Meublé Non Professionnel(LMNP).

LES CONDITIONS D’APPLICATION

• Les logements concernés

Pour pouvoir s’appliquer, l’investissement en location meublée doit être réalisé dans un logement compris dans (idem pour lmnp classique):

- Une résidence avec services pour étudiants ;
- Une résidence de tourisme classée ;
- Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant
obtenu l’agrément « qualité » ;
- Une résidence médicalisée.

• Les obligations de l’investisseur (idem pour lmnp classique)

L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’investisseur doit s’engager à respecter les dispositions suivantes :
- Un engagement de location du bien meublé d’au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence dans lequel le logement est situé.
- La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Le bien ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.

L’AVANTAGE FISCAL EN LMNP SCELLIER, c’est :

• Une réduction d’impôt de 25% du prix de revient de l’investissement pour les acquisitions en 2009 et 2010 ;
• Une réduction d’impôt de 18% du prix de revient de l’investissement pour les acquisitions en 2011 ;
• Une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’investissement pour les acquisitions en 2012 ;
• Une récupération de TVA sur l’investissement.
• Amortissement du bien après 9 ans minoré du montant de l'avantage fiscal déja acquis soit un amortissement de 82% ou de 75% du prix.

LA REDUCTION D’IMPOT

Cette réduction d’impôt est applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. En contre-partie de cet avantage fiscal, l’investisseur perd la possibilité d’amortir le bien pour la fraction du prix donnant droit à la réduction d’impôt.

• Calcul de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt, initialement fixé à 5%, est porté à :
- 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,
- 18% pour les investissements réalisés en 2011.
- 11% pour les investissements réalisés en 2012.

Pour l’application de ces taux, on retient la date de signature de l’acte authentique.
Cette réduction est calculée sur le prix de revient des logements (prix d’acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).

La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année excède l’impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l’impôt dû au titre des six années suivantes.
Pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, l’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure.

Rappel : Le déficit généré par l’opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut donc générer aucune économie d’impôt supplémentaire par l’imputation des déficits sur le revenu global.


Cette réduction d’impôt n’est pas exclusive du dispositif Scellier, il serait donc possible d’effectuer la même année un investissement LMNP et un investissement Scellier classique (nouvelle loi fiscale).

• Plafonnement de la réduction d’impôt
Le plafond de la base de calcul de l’avantage fiscal lié au LMNP est désormais fixé à 300 000 €.

Toutefois, si la fraction du prix qui ouvre droit à réduction d’impôt ne peut plus être amortie, la fraction excédant les 300 000 € pourra elle être amortie.

Ainsi par exemple, dans le cas d’un investissement de 380 000 € : La réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 € et les 80 000 € restants pourront être amortis.

La loi ne limite pas ce dispositif à un seul investissement (à l’inverse de la loi “Scellier”),par conséquent il serait possible de bénéficier de la réduction d’impôt pour l’acquisition de plusieurs logements.

LA RECUPERATION DE TVA (idem pour lmnp classique)

Les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont généralement exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991. Les loueurs en meublés peuvent cependant être assujettis à la TVA lorsque l’exploitant propose outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier, à savoir :

- le petit-déjeuner ;
- l’entretien régulier des parties communes et privatives ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
Cet assujettissement à la TVA est également possible pour les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme.

La loi n° 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, ne prévoit aucune incompatibilité avec la récupération de TVA, par conséquent si l’investissement remplit les conditions précitées, l’investisseur pourra demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien (taux 19,6%).
Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.



PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :(idem pour le lmnp classique)

La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. On rappelle que ce plafond est fixé à 20000 € majoré de 8 % du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.A compter de 2011 le plafond des niches fiscales est fixé à 18 000 euros majoré de 6% du revenu net global imposable.Depuis 2012 le plafond des niches fiscales est fixé à 18 000 euros majoré de 4% du revenu net global