Dans un contexte certes plutôt favorable en immobilier d’entreprise et immobilier résidentiel, la capitalisation du marché SCPI a été multipliée par trois. Un Placement devenu attractif grâce aux stratégies différenciantes des gestionnaires.
TOUT SAVOIR SUR LES SCPI
Au lieu d’acquérir directement un bien immobilier physique, l’épargnant investit dans un placement collectif. L’investisseur acquiert des parts d’une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI, SCPI MALRAUX, SCPI PINEL…). Ce n’est plus l’achat d’un appartement ou d’un immeuble en direct, mais l’acquisition de parts de propriété collective de biens immobiliers.
La SCPI va acquérir, détenir et gérer un patrimoine immobilier collectif. Tous les associés (porteurs de parts) reçoivent les Loyers et les Réductions d’Impôts provenant de la location d’un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés acquis sur le marché de l’immobilier.
Le rendement d’une SCPI résulte du rapport entre les dividendes distribués chaque année et l’évolution du prix de la part.
SCPI L’IMMOBILIER PAPIER ?
Le dynamisme, la diversification et l’innovation des gérants ces dernières années sont à l’oeuvre dans le cadre d’une stratégie de recherche de rendement. Diversification géographique dans l’acquisition de biens immobiliers jusqu’au fin fond de l’Europe et vers d’autres typologies d’actifs, commerce, santé, tourisme, entrepôts, résidence de service, domaine éducatif, hôtellerie… Du coup, les SCPI permettent en 2024 de mieux répondre aux différentes problématique fiscales, patrimoniales et familiales.
Un Ticket d’entrée modéré
C’est la possibilité d’investir dans l’immobilier avec une somme beaucoup plus modeste qu’un appartement physique où une maison. Une SCPI est accessible à partir d’un faible montant, notamment pour des épargnants qui n’ont pas la capacité d’effectuer un emprunt ou un investissement en direct. Investir seulement 10 000 € dans une SCPI PINEL, c’est possible !
Déléguer la Gestion
L’immobilier papier évite les contrariétés de gestion, d’assurances loyers impayés, et globalement les écueils propres à un investissement en immobilier et aux vices de constructions. Investir en 2024 sans soucis, c’est possible !
Diversifier son Patrimoine
Trop d’épargnants pratiquent une diversification naïve, comme répartir son assurance vie dans deux ou trois fonds investis dans des valeurs françaises. Ce n’est pas suffisant, car leurs performances risquent d’être très liées et des modes de rémunérations et un style de contrat finalement assez peu diversifié. Se bâtir un patrimoine diversifié et une épargne immobilière avec un Scpi, c’est possible !
Mutualiser les Risques
Bénéficier d’un portefeuille immobilier plus vaste, d’une diversification géographique, économique (Habitation, Bureaux, Commerces) et structurelle (Maisons, Appartements, Surfaces) réduit les risques patrimoniaux, en termes de revenus et de plus-value. D’autre part, en plus du traditionnel marché de l’immobilier Résidentiel, certaines SCPI peuvent proposer un accès plus large à des typologies d’actifs (Santé, Tourisme, Éducatif, Hôtellerie…) généralement non accessibles aux investisseurs individuels. Investir et Diversifier votre patrimoine comme un pro, c’est possible !
Des Versements programmés
Le souscripteur d’une SCPI est libre d’alimenter son contrat en fonction de son profil. Les versements programmés offrent la possibilité à l’épargnant d’investir régulièrement en fonction de son budget et à son rythme. Le particulier, même avec de faibles revenus, peut planifier, programmer et surtout s’adapter à travers des versements mensuels, trimestriels, semestriels, annuels. Profiter de l’extrême souplesse des versements dans une SCPI, c’est possible !
Un Gain Fiscal
Un atout non négligeable réside dans la réduction d’impôt et la fiscalité de certaines SCPI 2024, qui sont les mêmes que celle de l’immobilier physique, par exemple 18 % en Pinel. Et, bien sûr, les SCPI peuvent aussi être acquises à crédit et permettent la déduction des intérêts du prêt immobilier de vos revenus fonciers. Bénéficier de l’optimisation fiscale, c’est possible !
Acheter à Crédit
Les épargnants et souscripteurs de SCPI bénéficient de vents porteurs et d’options de Crédit bon marché, qui non seulement leur permettent d’acquérir des parts à des taux historiquement bas et très attrayants, mais aussi et surtout donnent aux gérants des atouts et des facultés de Financer à bon compte leur investissement. D’autre part, la possibilité d’emprunter et de profiter de l’effet de levier demeure un véritable atout. Augmentez votre capacité d’investissement grâce à l’emprunt, c’est possible !
Un Contrôle de l’AMF
La sélection d’un immobilier de qualité, d’emplacements et de promoteurs contribue à la régularité des revenus et aux plus-values. Les sociétés de gestion des SCPI sont soumises au contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Elles cherchent à diversifier leur acquisition et à limiter les risques. Déléguez et profitez de la gestion d’experts et de professionnels, c’est possible !
Une Simplification d’acquisition
La simplicité et la facilité d’une acquisition ou d’une simple souscription de parts de SCPI ne nécessite pas de passer devant un Notaire. Une simple signature papier pour un investissement pierre, c’est possible !
Un cumul d’avantages fiscaux
L’acquisition de SCPI en assurance vie. La souplesse et la fiscalité avantageuse de l’assurance vie et la rentabilité des SCPI. Le contrat d’assurance-vie, investi en SCPI, combine les avantages de l’immobilier papier et la fiscalité attractive de l’assurance-vie. L’exonération fiscale des plus values, c’est possible !
Préparer la retraite
La pierre-papier conserve son atout majeur : offrir une certaine sécurité aux investisseurs souhaitant se constituer une épargne. Car à l’exception des SCPI dites “fiscales” (SCPI PINEL, SCPI MALRAUX) les sociétés civiles de placements immobiliers sont adaptées pour percevoir des revenus. Elles distribuent tous les trimestres ou tous les mois aux actionnaires, des montants relativement stables. Plutôt utile pour compléter une retraite, d’autant qu’il s’agit de revenus nets de toutes charges locatives. Ses qualités intrinsèques font de la SCPI un bel outil pour anticiper l’avenir. Préparer votre retraite avec des Scpi, c’est possible !
LES INCONVÉNIENTS DU PLACEMENT SCPI ET DE L’IMMOBILIER PAPIER ?
Le placement SCPI nécessite également de conserver ses parts durant le délai obligatoire de la société spécialisée. Exemple : il faut conserver ses parts au moins 9 ans en Scpi Pinel !
Au moment de la revente il est crucial de retrouver un acheteur, à un prix donné.
Il est important de vérifier que la société puisse s’occuper de la revente à terme.
Les Frais d’entrées SCPI
C’est un point délicat et un inconvénient majeur des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, les droits d’entrées sont souvent élevés, de 10 à 12 %.
Les Frais de Gestion SCPI
Il faut aussi compter avec les frais de gestion récurrents d’environ 1 %.
LA FISCALITÉ SCPI
En dehors des SCPI Fiscales (SCPI PINEL ou SCPI MALRAUX), une grande partie des revenus distribués par les sociétés civiles de placements immobiliers relève des revenus fonciers soumis directement au barème de l’impôt sur le revenu. Lorsque votre tranche d’imposition est supérieur à 30 %, l’achat de SCPI n’est pas vraiment recommandé. En effet, si vous ajoutez les prélèvements sociaux de 17,2 % en 2024, on peut dire sans trop s’avancer que la moitié, voir plus, de vos revenus sont mangés par le FISC.
L’IFI et les SCPI
Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce nouvel impôt a été exclusivement recentré sur l’immobilier et concerne les titulaires de SCPI.
Le Démembrement en SCPI
A part les Scpi Fiscales (Pinel, Malraux), les sociétés civiles de placements immobiliers peuvent se démembrer. Traduction pratique : il est possible de dissocier l’usufruit, c’est à dire le droit de percevoir des revenus et les fruits (l’Usufruitier), de la nue-propriété (Le Nu Propriétaire. Pour les patrimoines importants, il y a donc un intérêt fiscal à mettre en place de type de montage. Selon le Code des Impôts, c’est l’usufruitier qui est taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pas le Nu propriétaire !
Au lieu d’acheter la SCPI pleine et entière, vous faite le choix d’acquérir uniquement la nue propriété et de laisser à un autre investisseur (parents, enfants, amis…) l’usufruit, à titre temporaire. Avantages et inconvénients, car durant le temps de l’opération vous ne percevez pas de revenus. Mais à la fin du montage, vous récupérez la pleine propriété des parts, sans aucun frais ou impôt à acquitter.
Le démembrement s’adresse aux nu-propriétaires fortement taxé, et à l’inverse à des usufruitiers percevant peu de revenus.
Plus-Value SCPI
En 2024, lors de la revente par un Particulier de parts de SCPI, la Plus-Value est imposée au Taux de 36,20 %.
Ce taux d’imposition 36,20 % cumule dans les faits 2 plus-values immobilières nettes :
celle qui est imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et
la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%).
L’investisseur en SCPI doit également prendre en compte les abattements fiscaux par année de détention. En effet, partant du principe que la SCPI nécessite de conserver ses parts plusieurs années, selon l’engagement initial de SCPI. La plus value immobilière SCPI sera à calculer en tenant compte d’un Abattement.
Abattement pour Durée de détention
Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention de parts éligible au dispositif SCPI sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’Impôt sur le Revenu et aux Prélèvements Sociaux.
Durée de détention des parts de SCPI
Taux d’abattement applicable chaque année de détention des parts de SCPI
Taux d’abattement applicable chaque année de détention des parts de SCPI
Assiette pour l’impôt sur le revenu. pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1.65 %
22ème année révolue 4 % 1.60 %
Au-delà de la 22ème année Exonération 9 %
Au-delà de la 30ème année Exonération Exonération
Ainsi, la plus-value de parts de SCPI est exonérée :
au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
- Loi LMNP et LMNP option Censi Bouvard
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