LOI SCELLIER 2011

LA REDUCTION D’IMPOT PAR L’INVESTISSEMENT LOCATIF DISPOSITIF «SCELLIER »


UN NOUVEAU DISPOSITIF D’INVESTISSEMENT LOCATIF :

• Une réduction d’impôt de 25% à 37% du prix de revient de l’investissement, pour les acquisitions en 2009 et 2010.Réduction fiscale terminée depuis 31/12/2010 sauf sous les conditions transitoire(voir loi de finance 2011)

• Une réduction d’impôt de 22% à 32% du prix de revient de l’investissement, pour les acquisitions en 2011 en logement BBC.
• Une réduction d’impôt de 13% à 23% du prix de revient de l’investissement, pour les acquisitions en 2011 en logement NON BBC.
• Imputation du déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
• Possibilité d’acquérir sur une même année un logement « Scellier » et d’autres biens bénéficiant d’autres régimes de défiscalisation.

La loi de finances rectificative pour 2011 du 30 décembre 2011,instaure un nouveau TAUS DE REDUCTION pour les investissements locatif « loi Scellier » pour les acquisitions faites au plus tard le 31 décembre 2011.
Les deux dispositifs ne peuvent pas se cumuler pour une même acquisition.
Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

L’AVANTAGE FISCAL

• Le taux de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt etait fixé à 25% pour les logements BBC acquis en 2009 et 2010,le taux passe à 22% pour les logements BBC et à 13% pour les logements NON BBC acquis ou construits en 2011 et 2012.

Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions d’application que
l’investissement scellier social loi de finance 2009 (plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant ou un descendant), le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 1,67 % par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation,l’acquéreur bénéficie également d’un abattement de 30% sur le montant des loyers.

Attention ! Ce nouveau régime de défiscalisation n’est applicable qu’à un seul logement par année. Il est toutefois possible pour le contribuable d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi « Scellier » entre 2011 et 2013.

• Base de calcul
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’appartement.
On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €.

Exemple pour un investissement réalisé en 2009 de 300 000 € logement NON BBC:
La réduction d’impôt sera de 39 000 € sur 9 ans à raison de 4 333 € par an.
Une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67% par an sera accordée si logement est loué en NON BBC SOCIAL, soit 5 000 € est possible les 6 années suivantes. La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 69 000 € pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 € Pour les logement NON BBC.

Exemple pour un investissement réalisé en 2009 de 300 000 € logement NON BBC:
La réduction d’impôt sera de 66 000 € sur 9 ans à raison de 7 333 € par an.
Une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67% par an sera accordée si le logement est loué en BBC SOCIAL, soit 5 000 € est possible les 6 années suivantes. La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 96 000 € pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 € Pour les logement BBC.

Exemple pour un investissement réalisé en 2009 de 300 000 € logement BBC:
La réduction d’impôt sera de 39 000 € sur 9 ans à raison de 4 333 € par an.
Une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67% par an, soit 5 000 € est possible les 6 années suivantes. La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 69 000 € pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 € Pour les logement NON BBC.



Cette réduction d’impôt est répartie par parts égales, sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas denprorata).

Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année,
l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années
suivantes.

• Les déficits fonciers
Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales à paraître, les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Scellier » sont imposables selon les règles de droit commun. Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont donc imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédente


LES CONDITIONS D’APPLICATION

• Les conditions relatives au logement

Les immeubles concernés

Les logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable
fait construire, les locaux transformés en logements, ou les locaux
réhabilités.

Le recentrage géographique

Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés dans les zones A BIS A ,B1 et B2 .

Les logements situés en zone C peuvent bénéficier de la
nouvelle réduction d’impôt SOUS RESERVE D'AGREMENT.


Le démembrement de propriété

Pour bénéficier de la réduction d’impôt le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.

• Les conditions relatives à la location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.
 L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui
suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si
elle est postérieure.
L’acquéreur doit s’engager à respecter un plafond de loyer (et de
ressources du locataire si option SOCIAL avec abattement ). Ces plafonds sont ceux appliqués aux régimes SCELLIER SOCIAL 2011.
La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (ni
avec un ascendant ou un descendant si option SOCIAL avec abattement).

• L’indivision

En cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (limitée à 300 000 €) du prix de revient
correspondant à ses droits dans l’indivision.

REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL

Le non-respect de l’une des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Cas de remise en cause les plus fréquents :

- Le non-respect de l’engagement de location pendant 9 ans dans les
conditions légales.
- La cession du logement avant 9 ans.


Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque l’un de ces événements intervient à la suite d’une invalidité de 2ième ou 3ième catégorie, du licenciement ou du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune.

EN PRATIQUE

Si pour bénéficier de ce nouveau dispositif, les promesses d’achat doivent être signées après le 1er janvier 2011, les contrats de réservations ne sont pas concernés par ce problème de date. Ainsi les propriétaires qui ont signé l’acte de vente après le 1er janvier 2011 pourront bénéficier de la « loi scellier » même si le contrat de réservation a été signé avant le 1er janvier 2011 (VOIR PERIODE TRANSITOIRE DANS LOI DE FINANCE 2011.
Il n’existe aucune incompatibilité entre l’acquisition d’un bien sous le régime «Scellier » et la possession de biens bénéficiant d’autres systèmes dedéfiscalisation (Borloo, Girardin, Malraux…).
Le choix du régime à appliquer à l’appartement,dispositif (avec option sur 9 ans ou option sur 9 ans + 6 ans avec en régime social), devra se faire lors de la signature du contrat de gérance pour permettre au gestionnaire de choisir le locataire s’il y a un plafond de ressources à respecter.
Au niveau fiscal, le propriétaire devra mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers (formulaire n° 2044 spe) l’option choisie.

SYNTHESE DU NOUVEAU DISPOSITIF

Pour l’essentiel, le champ d’application et les conditions d’application du nouveau dispositif sont identiques à ceux retenus pour l’application des régimes scellier avant 2011.



Les plafonds de loyers et ressources des locataires

Les plafonds de loyers de la Loi Scellier(sur 9 ans)

Zone A BIS : 21,70/m² Zone A : 16,10 € / m² Zone B1 : 13,00 € / m² Zone B2 : 10,60 € / m² Zone C sous réserve d'agrément : 6,10 € /m²

Les plafonds de la Loi pour bénéficier du régime social et des 30% sur l'abattement sur les loyers(loi scellier 15 ans)

Zone A BIS : 17,36 Zone A : 12,88 € / m² Zone B1 : 10,40 € / m² Zone B2 : 8,48 € / m² Zone C sous réserve d'agrément : 4,48 € /m²


Plafonds de Ressources des locataires

En zone A
Personne seule : 44 306 € - Couple marié ou pacsé: 66 215 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 79 595 € - Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 95 342 € - Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 112 867 € - Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 127 005 € - Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 14 156 €

En zone B1
Personne seule : 32 918 € - Couple marié ou pacsé: 48 328 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 57 857 € - Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 70 020 € - Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 82 181 € - Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 92 700 € - Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 10 530 €

En zone B2
Personne seule : 30 168 € - Couple marié ou pacsé: 44 302 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 53 036 € - Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 64 185 € - Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 75 334 € - Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 84 976 € - Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 9 652 €