DUAL DEVELOPPEMENT - INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

LOI PINEL

LOI PINEL

Entrée en vigueur de la LOI PINEL le 1er septembre 2014 et des zones PINEL le 01 octobre 2014.

La loi dite « PINEL » n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, est parue au Journal officiel du 19 juin 2014. Elle concerne les principales modifications apportées au Statut des baux commerciaux. la Loi PINEL immobilière faisant partie des mesures de relance de la construction 2015 et l'investissement locatif.

LES AVANTAGES DE LA LOI PINEL : CE QUE LE DISPOSITIF PINEL AMÉLIORE DU "DUFLOT"

La loi Duflot est entrée en vigueur le 1er janvier 2013 pour remplacer la loi Scellier. Le 29 août, le premier ministre a profondément modifié et renommé la loi Duflot qui s'appellera désormais la "loi PINEL". La date de prise d'effet de la défiscalisation Pinel est le 01 septembre 2014.

À la suite des annonces du plan de relance de la construction la loi PINEL 2014 modifie la loi Duflot à plusieurs égards :

LA DÉFISCALISATION PINEL DÉPEND DE LA DURÉE D'ENGAGEMENT DE LOCATION

L'investisseur en Loi PINEL peut opter parmi 3 durées de détention du logement. Et de la durée d'engagement de location, découlera le taux de réduction d'impôt qui sera applicable au bénéfice fiscal PINEL.

La loi PINEL 2014 ou défiscalisation PINEL octroie une incitation fiscale permettant de défiscaliser de son impôt sur les revenus, 12 %, 18% ou 21 % du montant d'un investissement immobilier neuf pendant une durée minimum respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le respect de certains engagements de la LOI PINEL est nécessaire au bénéfice de l'avantage fiscal PINEL.

Ainsi, le total de la réduction sur un logement PINEL passe de 54 000 € précédemment à 63 000 €. Toutefois, la fin du dispositif est prévue le 31 décembre 2016. Le taux de réduction d'impôt est donc de 2% par an durant 9 ans, puis 1% de la 9ème à la 12ème année. La 9ème et 12ème année coorespond au dispositif loi PINEL Intermédiaire.

Toutefois, il faut attendre le vote définitif du budget 2015 et l'adoption des mesures préconisées par la loi PINEL dans le Projet de loi de finance pour 2015.

CHOIX DE LA DURÉE DE L'ENGAGEMENT DE LOCATION 6 ANS, 9 ANS OU 12 ANS
Afin de rendre la loi PINEL plus accessible et plus liquide que la loi qui l'a précédée, M. VALLS a apporté une rectification majeure aux futurs investissements PINEL : les investisseurs peuvent désormais moduler la durée de leur investissement. Il pourront choisir entre 3 durées : 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Au bout de la 6ème année, les acquéreurs pourront céder leur logement acquis en PINEL et disposer plus rapidement de liquidité. Le fruit de la revente peut donc être récupéré en vue de disposer d'un capital, réinvestit ou épargné sous forme de placement pour s'assurer une retraite confortable.

En raccourcissant la durée de location à 6 ans, le gouvernement a souhaité lancer un signale fort aux investisseurs, les rassurer et leur offrir plus de visibilité et de sécurité sur leur investissement.

INVESTISSEMENT PINEL : LA POSSIBILITÉ DE LOUER À UN ASCENDANT OU DESCENDANT

Désormais, il sera autorisé d'acheter un logement neuf via le dispositif PINEL et d'y loger, soit ses parents ou ses enfants, soit une tierce personne.

En effet, les propriétaires auront la possibilité (sous conditions) de loger des membres de leur famille dans un logement acquis en PINEL (à condition que ceux-ci ne soient pas rattachés au foyer fiscal de l'investisseur).

Cette mesure rectificative rendra certainement le dispositif plus attrayant, car les investisseurs pourront désormais à la fois acquérir un logement neuf dans un programme Pinel, y loger un membre de leur famille, réduire leur impôt et enfin revendre leur acquisition plus rapidement s'ils le souhaitent au bout de 6 ans.

ZONES ET NOUVEAU ZONAGE PINEL APPLICABLES LE 1ER OCTOBRE 2014

Afin d'assurer un équilibre entre les différentes zones géographiques,le gouvernement Valls et la ministre Sylvia PINEL ont publié au Journal Officiel, les nouvelles zones modifiées qui s'appliquent au dispositif Pinel et aux prêts aidés, PTZ, PLS... La Loi PINEL est censée s'appliquer dans les communes en pénurie de logement.

La modification des zones PINEL porte donc sur les 36 000 communes de France. Ainsi, un plus grand nombre de communes se situe dans les catégories A, B1 ou B2, où l'on peut construire des logements avec le dispositif fiscal PINEL. Les plafonds de loyers et de ressources ont été relevés dans les zones tendues telles que Marseille, Lyon ou Lille, où les loyers restent élevés.

L'accent a été mis sur certaines zones tendues où les loyers restaient bas, et qui ont été surclassées en zone supérieure (Cas de Marseille, Lyon, Toulouse, Lille...qui passent de la zone B1 à la zone A).

Le nouveau zonage PINEL ou Duflot 2015 aura une incidence sur les loyers appliqués qui seront, soit revus à la hausse pour les communes surclassées, soit à la baisse, pour celle déclassées.

A compter du 1er octobre 2014, les nouvelles zones PINEL rentreront en vigueur, ainsi que les modifications des conditions de ressources du locataire.

DES PRÉCISIONS ATTENDUES
Les annonces de Manuel VALLS restent incomplètes pour l'heure, car si la durée d'engagement a bien été raccourcie à 6 ans et rallongée à 12 ans, le pourcentage de réduction à prendre en compte sur ces 2 durées (6 ans et 12 ans) n'a pas été mentionné. Des précisions, aussi bien que les changements concernant la loi Duflot pourraient être formulés dans les prochains mois.

Aussi, il reste à clarifier les conditions pour lesquelles un investisseur désireux de destiner la location de son acquisition PINEL à un descendant ou ascendant sont possibles.

Le dispositif PINEL est une réduction d'impôt qui s'applique aux contribuables qui se portent acquéreur d'un logement neuf en VEFA, sur plan, achevé, ou font construire à partir du 01 septembre 2014. Cependant, l'acquéreur doit s'engager à donner en location nue le logement à un locataire qui l'occupe au titre de sa résidence principale pour une durée minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, en fonction de l'option prise par l'investisseur. Le locataire peut être un membre de sa famille (ascendant, descendant) ou une tierce personne.

La loi PINEL, tout comme la loi Duflot qu'elle succède, a été mise en place afin de relancer la construction de logements neufs et ainsi rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande de logements de la population française dans certaines zones tendues du territoire. Ce dispositif vise à favoriser l'investissement dans les logements neufs et à faciliter l'accession à la propriété aux ménages à revenus modestes. Cette loi s'inscrit également dans une politique de développement durable en soutenant des objectifs écologiques.

Dans la pratique, la loi Pinel confère un avantage fiscal incitatif au contribuable, en contrepartie duquel son investissement immobilier neuf doit être dédié à la location. En réalité, le respect scrupuleux de quelques conditions s'avère obligatoire afin de bénéficier de l'économie d'impôt PINEL.

LES CONDITIONS DE LA LOI PINEL

A la suite de la loi Duflot, le nouveau dispositif améliore les conditions d'accès à un logement en défiscalisation Pinel. Les conditions d'obtention de la Loi PINEL à respecter sont les suivantes :

L'investissement en loi Pinel concerne les programmes immobiliers neufs et logements neufs répondant à des niveaux de confort et de performance énergétique RT2012 ou BBC.
Les loyers sont soumis au respect des plafonds de loyer PINEL fixés annuellement.
Les locataires doivent satisfaire aux conditions de ressources, ce qui corespond à 90% de la population.
Le dispositif Pinel s'applique aux logements situés dans les communes tendues. Ces zones à forte tension sont classées en Zone Abis, A, B1, et certaines villes de la zone B2 doivent bénéficier d'un agrément préfectoral. Ces zones ont été modifiées le 06 août dernier afin de reéquilibrer les zones géographiques.
Le plafond du prix au mètre carré par surface habitable est fixé à 5 500€/m2 devrait être relevé à 7700€ pour les zones A et Abis.
Le montant de la réduction Pinel est inclus dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€ d'économie d'impôt maximum.
Le montant de l'enveloppe d'investissement Pinel est plafonnée à 300 000€ par an.

LES BÉNÉFICIAIRES DE LA LOI PINEL

Qui peut bénéficier de la loi PINEL ? La réduction d’impôt « PINEL » est réservée aux personnes physiques qui investissent dans une habitation neuve directement, ou par l’intermédiaire d’une société de personne non soumise à l’IS. Elle porte également sur les souscriptions de parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) si cette dernière investit dans des biens immobiliers éligibles.

Précisons que pour un investissement en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de son apport.

LES CONDITIONS DE LOGEMENT PINEL

Sont concernés par le dispositif PINEL :

Les logements acquis neufs,
Les logements en l'état futur d'achèvement (VEFA),
Les logements que vous faites construire,
Les logements anciens faisant l'objet de travaux pour être transformés en logements neufs,
Les logements vétustes faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.
Il est à noter que la loi PINEL ne peut pas être appliquée à des biens faisant l’objet d’un démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété.

Il est obligatoire de respecter l'engagement de location du bien pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. Par conséquent, l'investisseur doit mettre le bien en location nue à titre d’habitation principale. Le locataire peut être un ascendant, descendant sous certaines conditions, ou une tierce personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Le logement doit être mis en location pendant une durée minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

LE PLAFONNEMENT DES LOYERS PINEL

Les loyers appliqués dans le cadre d'un dispositif PINEL doivent respecter certaines conditions.

Le montant des loyers ne doit pas excéder un plafond fixé chaque année par l’administration fiscale. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique du logement, et est déterminé en fonction du prix au mètre carré.

Toutefois, l'encadrement de loyers, prôné par Cécile dans son projet de loi ALUR, a été raboté et ne sera appliqué qu'à titre expérimental.

Les loyers PINEL en fonction de la zone PINEL

Les loyers pratiqués au locataire en loi PINEL sont plafonnés en fonction de la zone PINEL. Le barème des plafonds applicables en 2014 est le suivant :

Zone A 12,42€/m2
Zone A bis 16,72€/m2
Zone B1 10€/m2
Zone B2 8,69€/m2

Le plafonnement des loyers PINEL est ensuite majoré ou minoré en fonction de la surface du logement. La surface du logement prise en compte est la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (terrasses, balcons, caves, remises, etc. ; à l’exclusion des garages) plafonnée à 8 m2.

Calcul du coefficient Multiplicateur PINEL
La formule de Calcul du coefficient multiplicateur applicable aux loyers PINELest : 0,7 + 19/S, avec S représentant la surface de l’habitation. Le coefficient multiplicateur est arrondi à la deuxième décimale et est, au minimum, de 0,7 et ne peut dépasser 1,2.

ZONAGE PINEL, LES ZONES ÉLIGIBLES EN LOI PINEL

Suite à la modification des zones PINEL par décret du 06 août 2014, portant sur le nouveau zonage géographique des communes afin d'équilibrer la demande de logements et l'offre, il existe toujours 4 zones PINEL. Les nouvelles zones entrent en vigueur le 1er octobre 2014 :

La zone A bis : Paris et sa proche banlieue (Voir le nouveau zonage PINEL des communes en Abis diffusé au JO du 06 août et qui entrera en vigueur dès le1er octobre 2014)
La zone A : reste de la banlieue Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français (Découvrez le nouveau zonage PINEL des communes en A diffusé au JO du 06 août et qui entrera en vigueur dès le 1er octobre 2014)
La zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse(Consultez le nouveau zonage PINEL des communes en B1 diffusé au JO du 06 août et qui entrera en vigueur dès le 1er octobre 2014)
La le nouveau zonage PINEL (Duflot) des communes en B2 paru au JO du 06 août et qui entrera en vigueur dès le 1er octobre 2014)

LA LIMITATION DU NOMBRE D’INVESTISSEMENT PINEL ET LES PLAFONDS D'INVESTISSEMENT

La réduction d’impôt Pinel porte sur le montant de l'investissement triplement plafonné, d'une part, par son montant global (300 000 €), d'autre part, par son prix au mètre carré (5 500 € au m2), et enfin, par son nombre d'investissements par an par foyer fiscal (2 investissements par an dans la limite de 300 000 € par personne).

Il faut également noter que lorsque le prix du bien dépasse 300 000 €, seule la partie du prix inférieure à 300 000 € sera prise en compte dans le calcul du gain fiscal.

Le prix du logement est également plafonné à 5 500 € au mètre carré. Là encore, le prix du mètre carré Duflot pourra être supérieur, mais l'économie d’impôt sera calculée sur le montant de l’investissement dans la limite du montant fixé par décret pouvant aller jusqu'a 7700€.

LE MONTANT DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL

La loi PINEL ou défiscalisaton PINEL octroie une incitation fiscale permettant de réduire de son impôt sur les revenus, 12 %, 18% ou 21 % du montant d'investissement pendant une durée minimum respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le respect de certaines conditions est nécessaire au bénéfice de l'avantage fiscal PINEL. Ainsi, le total de la réduction sur un investissement Duflot corrigé pourrait passer de 54 000 € à 63 000 €. Le dispositif prendra fin le 31 décembre 2016.

Le taux est donc fonction de la durée d'engagement locaytif choisie et s’applique sur le prix de revient du logement, c’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais accessoires (frais de notaire, de bail, d'huissier...) dans la limite de 300 000 €.

En cas de travaux de réhabilitation, de transformation, d’immeubles construits ou remis à neuf, le montant à prendre en compte pour le calcul de la réduction est le prix de revient du terrain ou local, augmenté du montant des travaux.

Comme nous l’avons vu précédemment, les investissements réalisés via une SCI (Société civile immobilière) ou en indivision entraînent une réduction d’impôt pour chacun des investisseurs, au prorata des droits qu’ils détiennent dans la société, ou en tant qu’indivisaires sur le prix de revient du logement en question.

Cette réduction est étalée uniformément sur la durée d'investissement 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Elle s’applique sur le montant de l’impôt de l’année d’achèvement ou de fin des travaux, d’acquisition, de souscription des parts de SCPI ; c’est-à-dire l’imposition correspondant à l’année de l’investissement, puis sur les huit années suivantes dans des proportions équivalentes.

D’après les plafonds en vigueur, le montant de réduction annuel maximum s’élève à 6 000€. Tout dépassement de l’impôt dû par le contribuable ne pourra pas être reporté sur les impositions ultérieures, ni entraîner un remboursement.

Le plafonnement des niches fiscales : Les investissements en loi PINEL entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 €.