DUAL DEVELOPPEMENT

LOI GIRARDIN (DOM-TOM) / GIRARDIN IS

LOI GIRARDIN

Trois dispositifs visant à favoriser l’investissement immobilier locatif outre-mer se sont succédés.
Tous ouvrent droit, sous certaines conditions, à une réduction d’impôt sur le revenu.
Les Bénéficiaires sont des personnes physiques fiscalement domiciliées en France.

Dispositifs successifs et périodes d'investissement :

Loi Pons : du 01/01/86 au 31/12/2000
Loi Paul : du 01/01/2001 au 20/07/2003
Loi Girardin : du 21.07.2003 au 31.12.2012

Dans le cadre de chacun de ces dispositifs, une réduction d'impôt est également accordée au titre de la souscription au capital de sociétés exerçant dans certains secteurs d'activité : industrie, pêche et tourisme, par exemple.

Ouvrent droit à réduction d’impôt :

l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, la réalisation de travaux de réhabilitation sur un logement ancien, le logement devant être affecté à l’habitation principale du propriétaire ou loué non meublé à usage de résidence principale pendant au moins 5 ans (6 ans pour le locatif “intermédiaire” autrement dit sous conditions de loyer et de ressources du locataire).
la souscription au capital de sociétés immobilières de construction ou SCPI ayant pour objet la location de logements neufs, dans les mêmes conditions que ci-dessus.
La location ne doit pas être consentie à un membre du foyer fiscal du propriétaire ou d'un de ses associés.
S’agissant de la souscription au capital de sociétés de construction ou de SCPI, le contribuable doit s’engager à conserver ses parts pendant 6 ans au moins.

Pour un même logement, la réduction d’impôt pour investissement dans les DOM-TOM n’est pas cumulable avec d’autres réductions d’impôt ou avec certaines déductions (déduction pour amortissement dans le cadre du dispositif Robien, par exemple).

Réduction d'impôt sur le revenu

Dispositifs:

Montant de la réduction et modalités de répartition
Loi Pons (25% x investissement) sur 5 ans, soit 5% par an (1)

Loi Paul :

en règle générale
(25% x investissement) sur 5 ans, soit 5% par an

locatif intermédiaire (2)
(40% x investissement) sur 5 ans, soit 8% par an

Loi Girardin :

résidence principale du propriétaire
(25% x investissement) sur 10 ans soit 2,5% par an

locatif ancien réhabilité
(25% x investissement) sur 5 ans, soit 5% par an

locatif neuf libre
(40% x investissement) sur 5 ans, soit 8% par an

locatif intermédiaire (2) neuf ou ancien réhabilité
(50% x investissement) sur 5 ans, soit 10% par an

(1) 10% par an sur 5 ans au titre des années 1996 à 2001, pour le locatif intermédiaire.
(2) Sous conditions de loyer et de ressources du locataire

Exemple de réduction d’impôts :
Pour un investissement dans le cadre de la loi Girardin libre (réduction de 40% sur 5 ans), avec un appartement de 220 000€ dont la surface est de 50m² + 14m² de varangue (surface maximale de varangue prise en compte),
la réduction d’impôts sera de 64m² x 2 233€ = 142 912; 142 912 x 40%
soit 57 164.80 / 5 = 11 433€ de réduction d’impôt par an pendant 5 ans.

Cette loi est amené à disparaitre au profit de la loi scellier DOM-TOM .

Les taux élevés de réduction d'impôts sur la loi SCELLIER DOM-TOM deviennent plus intéressants que l'ancienne loi Girardin elle-même, qui du coup, est amenée à disparaître dans les prochaines années.

Jusqu'au 31.12.2010 : pas de changement

01.01.2010 au 31.12.2011 : 30 % en secteur libre, 45 % en intermédiaire (+ 4 % en ZUS et + 10 % si énergie renouvelable)
01.01.2012 au 31.12.2012 : uniquement en secteur intermédiaire à 31 %

Les loyers de la Loi Girardin Intermédiaire 2011 son plafonnés à 12,67 € / M² / mois. L’économie fiscale est fonction de la surface habitable (plafonnée à 2247 € HT / M² en 2012). L’obligation de location est de 6 ans.

Exemple:la réduction d’impôts sera de 64m² x 2 247€ = 143 808; 143 808 x 31% soit 44 580.48 / 6 = 7430,08 € de réduction d’impôt par an pendant 6 ans

LOI GIRARDIN IS

Des agréments sont quelques fois nécessaires
pour obtenir ces réductions d'impôts
Les investissements immobiliers dont le montant total par programme et par exercice est supérieur à 760.000€ et supérieur à 300.000€ lorsque le contribuable ne participe pas à l'exploitation, doivent obtenir un agrément préalable du ministre chargé du budget.

A - Secteurs d'activité et sociétés concernés
1 ° Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant des investissements productifs, diminuée de la fraction de leur prix de revient financé par une subvention publique qu'elle réalisent dans les départements de la Guadeloupe, de le Guyane, de la Réunion à l'occasion de la création ou de l'extension d'exploitation appartenant aux secteurs de l'industrie, de la pêche, de l'hôtellerie, du tourisme à l'exclusion de la navigation de croisière, des énergies nouvelles, des services informatiques de l'agriculture, du BTP, du transport et de l'artisanat.
La déduction s'applique aux investissements productifs réalisés dans les secteurs de la maintenance au profit d'activités exercées dans l'un des secteurs ci dessus et dans celui de la production et de la diffusion audiovisuelle et cinématographique ainsi qu'aux travaux de rénovation d'hôtel et aux logiciels nécessaires à l'utilisation des investissements éligibles, lorsque ces travaux et logiciels constituent des éléments de l'actif immobilisé.a déduction s'applique aux investissements productifs mis à la disposition d'une entreprise dans le cadre d'un contrat de location si les conditions suivantes sont réunies :

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à cinq ans ou pour la durée normale d'utilisation du bien loué si elle est inférieure.
Le contrat de location revêt un caractère normal.
L'entreprise locataire aurait pu bénéficier de la déduction prévue, si imposable en France, elle avait acquis directement le bien.
L'entreprise propriétaire de l'investissement a son siège en France métropolitaine ou dans un DOM.
Les 3/4 de l'avantage en impôt procuré par la déduction pratiquée au titre de l'investissement et par l'imputation du déficit provenant de la location du bien acquis et de la moins value réalisée lors de la cession de ce bien ou des titres de la société bailleresse sont rétrocédés à l'entreprise locataire sous forme de diminution du loyer ou le cas échéant, du prix de cession du bien à l'exploitant.

Les investissements doivent être :

Directs : il ne doit s'agir que de l'acquisition ou de la création de biens neufs amortissables destinés à être exploités
Productifs : les biens doivent être corporels et amortissables par nature. L'administration admet cependant dans le prix, celui des terrains dans le prix de revient des constructions, ainsi que les matériels d'occasion dans certaines conditions.
Maintenus dans leur affectation pendant 5 ans minimum.

2° Souscription au capital de certaines sociétés

Les entreprises soumises à l'IS peuvent déduire de leur revenu imposable une somme égale au montant total des souscriptions au capital des sociétés de développement régional des DOM ou des sociétés effectuant dans les 12 moins de la clôture de la souscription des investissements productifs dans les secteurs déjà énumérés. Lorsque la société affecte tout ou partie de la souscription à la construction d'immeubles destinés à l'exercice d'une des activités visées au dessus, elle doit s'engager à achever les fondations dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription. La société doit s'engager aussi à maintenir l'activité dans les secteurs mentionnés pendant les cinq ans qui suivent leur acquisition ou durant leur durée normale d'acquisition.

La déduction n'est pas applicable si les immobilisations en cause sont comprises dans un apport partiel d'actif ou si la société fait l'objet d'une fusion.
La déduction s'applique aux souscription au capital de sociétés effectuant dans les DOM des investissements productifs dans les secteurs de la maintenance au profit d'activités exercées dans l'un des secteurs mentionnés, celui de la production et de la diffusion audiovisuelle et cinématographique ainsi qu'aux travaux de rénovation d'hôtel et aux logiciels nécessaires à l'utilisation des investissements éligibles lorsque ces travaux et logiciels constituent des éléments d'actif immobilisé.
La déduction s'applique aux souscription de capital de société concessionnaires effectuant dans les DOM des investissements productifs nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel et commercial et dont l'activité s'exerce exclusivement dans les DOM TOM.
De même, la déduction s'applique aux souscriptions aux augmentations de capital de société soumises à l'IS exerçant exclusivement leur activité Outre Mer dans l'un des secteur mentionné et qui sont en difficulté au sens de l'art 44 septies CGI.
Le bénéfice de cette déduction concerne les augmentations de capital qui interviennent dans les trois années postérieures à la première décision d'agrément octroyée. Certaines conditions doivent être respectées : le montant de l'augmentation de capital de la société en difficulté doit permettre aux souscripteurs de détenir plus de 50% de ses droits de vote et de ses droits à dividendes.
Les personnes doivent être tiers par rapport à l'ancienne société au cours de l'une des cinq années précédent l'acquisition.
La déduction s'applique aux souscriptions au capital de sociétés soumise à l'IS qui sont affectées exclusivement à l'acquisition ou la construction de logements neufs dans les DOM lorsque ces sociétés ont pour objet la location dans le secteur intermédiaire.

B - Le calcul de la déduction

La déduction des investissements directs est égale au montant du prix de revient des immobilisations HT, diminuée des subventions publiques. Elle est opérée sur le résultat de l'exercice au cours duquel l'investissement est réalisé, le déficit éventuel de l'exercice étant reporté sous certaines conditions (art 209 I CGI)
ex : résultat imposable de l'entreprise : 150 000 €
investissement : 100 000 €. Le résultat imposable sera diminué du montant total de l'investissement soit 100 000 €. Il restera 50 000 € imposés au taux de 33.33 % = 16 665 € d'impôts.

C- Les agréments nécessaires

Pour ouvrir droit à déduction, les investissements réalisés dans les secteurs des transports, de la navigation de plaisance, de la production et de la diffusion audiovisuelle et cinématographique ainsi que les investissements portant sur la construction d'hôtels ou de résidences à vocation touristique ou para hôtelière ou la rénovation d'hôtel, les investissements nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel et commercial et les souscriptions au capital des sociétés concessionnaires doivent avoir reçu l'agrément préalable du ministre du budget. Toutefois, lorsque le montant total n'excède pas 150 000 € par programme et par exercice dans les secteurs privilégiés, sont dispensés d'agrément préalable lorsqu'ils sont réalisés par une entreprise qui exerce sont activité dans les DOM depuis au moins deux ans.